淺談英國REIT

這篇blog係應資深網友既問題，講一講UK REIT.

D好hard facts (ie 規則、listing rules)既野我等網友自己去睇睇，主要提一D比較大路既野:

  1. UK REIT好處係借英鎊，而英鎊長期低息英股0%股息稅，REIT股息稅20%

  2. 英國地產業有好耐既歷史，有好多上市房地產公司，但係REIT regime只係2007年先成立。REIT regime成立以後，好多房地產公司轉成REIT regime以慳稅，增加股東回報，但都有公司仲係未轉既(ie Helical Plc)。

  3. 當地租約比較長，動輒10年以上(25-30年既我都見過)，中間可能8年有break option，而且通常採取upward only adjustment，例如一年加1-2%，或者年5年加10%。

  4. REIT分類可以跟地域黎分(主要London/South East vs 中部non London ，即係Regional)。英國地理上黎講London= tier one city，北上廣深之類，歐洲金融中心，物業貴D，property yield低D (ie 4-5%)，perceived穩定性高D，但受potential脫歐影響高D。Regional即係2線，英國本土，property yield高(ie 6-9%)，但perceived風險高D 。

  5. REIT亦可以跟一般物業種類黎分(ie industrial, office, retail, diversified etc).

  6. 英國retail property (supermarket除外)已俾網購打殘，所以high street，mall之類都唔掂。就算簽左長約，租俾上市零售商，依幾年好多零售商破產重組(CVA)，landlord為左唔想空置，租約要重訂，變左租金插水咁跌。而其它營運得ok既retailer，見CVA既零售商獲得減租，亦都要求減租，形成惡性循環。

  7. 如其它地方一樣，logistics，data centre 起飛緊，不過yield比較低。

  8. Office前景比較難講，但如果有廿年quality tenant長租約，4、5厘yield，基本上點都收番大部份成本，regional更高yield，但租客又係咪咁高質呢? Regional既商廈好多既售價都係低過建築成本，但未必代表必升，因為冇需求既話，幾低既售價都冇用。London商廈既話，香港富豪係投以信心一票。

  9. Healthcare增長不高，勝在穩定。

  10. 英國既領展一定唔係British Land, Land Securities，山叔叔既blog有簡單分析British Land, Land Securities: https://uncleshaninvestment.blogspot.com/2019/06/investment-uk-reits-information.html;不過我主要睇長期表現(92年至今)，可以話一圖勝千言: https://markets.ft.com/data/equities/tearsheet/charts?s=BLND:LSE

  11. 表現最似領展既係Derwent London，英國London office landlord，每年DPU 十多%增長認真唔錯，股價長升長有，不過2.6% yield (Jul 2020)比較低https://markets.ft.com/data/equities/tearsheet/charts?s=DLN:LSE

  12. 如果硬要搵英國既領展，性質最似可能係Supermarket Income REIT，食為主既零售，網購打唔死，長租約，upward only 加租，當然如果underlying 既超市破產重組，一樣會死....另外size同領展爭好遠

  13. 另外要留意好多UK REIT都比較細隻，IB係冇得槓

留言

  1. 老爺股投資者2020年8月14日 清晨6:19

    留名支持一下
    我有 hold 一隻 的英國 student housing REIT 叫 empiric student property; 只買左極小注因為唔太熟當地market

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