淺談英國REIT

這篇blog係應資深網友既問題，講一講UK REIT. D好hard facts (ie 規則、listing rules)既野我等網友自己去睇睇，主要提一D比較大路既野: UK REIT好處係借英鎊，而英鎊長期低息英股0%股息稅，REIT股息稅20% 英國地產業有好耐既歷史，有好多上市房地產公司，但係REIT regime只係2007年先成立。REIT regime成立以後，好多房地產公司轉成REIT regime以慳稅，增加股東回報，但都有公司仲係未轉既(ie Helical Plc)。 當地租約比較長，動輒10年以上(25-30年既我都見過)，中間可能8年有break option，而且通常採取upward only adjustment，例如一年加1-2%，或者年5年加10%。 REIT分類可以跟地域黎分(主要London/South East vs 中部non London ，即係Regional)。英國地理上黎講London= tier one city，北上廣深之類，歐洲金融中心，物業貴D，property yield低D (ie 4-5%)，perceived穩定性高D，但受potential脫歐影響高D。Regional即係2線，英國本土，property yield高(ie 6-9%)，但perceived風險高D 。 REIT亦可以跟一般物業種類黎分(ie industrial, office, retail, diversified etc). 英國retail property (supermarket除外)已俾網購打殘，所以high street，mall之類都唔掂。就算簽左長約，租俾上市零售商，依幾年好多零售商破產重組(CVA)，landlord為左唔想空置，租約要重訂，變左租金插水咁跌。而其它營運得ok既retailer，見CVA既零售商獲得減租，亦都要求減租，形成惡性循環。 如其它地方一樣，logistics，data centre 起飛緊，不過yield比較低。 Office前景比較難講，但如果有廿年quality tenant長租約，4、5厘yield，基本上點都收番大部份成本，regional更高yield，但租客又係咪咁高質呢? Regional既商廈好多既售價都係低過建築成本，但未必代表必升，因為冇需求既話，幾低既售價都冇